25.03.2015.
Давайте розберемося - так перепланування чи реконструкція квартири?
Яке б ви не робили перепланування, воно завжди буде - «реконструкцією квартири».
Реконструкція квартири - може бути двох видів:
- Реконструкція квартири без зміни геометричних параметрів об'єкта (тобто без зміни техніко-економічних параметрів). Це класична перепланування квартири, - в якій не можна змінювати Загальну площу квартири (це означає, що якщо у Вас була площа квартири 56,5 м.кв. - значить, після реконструкції ця площа залишиться без змін (а ось вже корисна, житлова, і інші площі можуть змінюватися)).
- Реконструкція квартири із змінами геометричних параметрів об'єкта (тобто прибудова балкона, збільшення площі за рахунок тамбура, ну й ін.). Це реконструкція - яка вимагає отримувати дозвіл на проектування - містобудівні умови і обмеження. Для отримання містобудівних умов - замовник спочатку повинен розробити передпроектні і містобудівний розрахунок, що вимагає додаткових фінансових вкладень, але в принципі можливо.
Як перший варіант, так і другий реконструкції, вимагає - розробку проекту перепланування квартири (проект реконструкції), відкриття будівництва (Перша декларація) а також закриття будівництва (Друга Декларація). Єдина відмінність, це те, що в другому варіанті - необхідно додатково отримувати містобудівні умови, а ця процедура не достатньо проста. Ну і звичайно ж в останньому варіанті - міняти всі «фінішні документи», в яких будуть вказані вже нові Тепи - площі (так як ви збільшуєте площу, вони ж відповідно у вас збільшаться - що має бути відображено в свідоцтві, ну і в інших правовстановлюючих документах).
Тепер поговоримо про те, що ж можна робити, а чого не можна?
Існує думка - що архітектори самі придумують обмеження - що можна роблити в процесі перепланування, а що ні. Але це не так. На справді є звід правил - такі як СНИП і ДБН - які регламентують можливості при реконструкції. Афішую для Вас - ДБН В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт », цим ДБНом регламентується ряд питань які в повсякденному житті цікавить ряд пересічних громодян щодо перепланувань. І так приступимо - що ж можна при перепланування (реконструкції)?
Можна (спеціально принаджено витяги з ДБН, для того що б не було вигадок) -
ˮ 8.10 При проектуванні реконструкції та капітального ремонту житлових будинків та окремих квартир, якщо це дозволяють конструктивні та інженерні системи, допускається:
- Збільшувати площі житлових кімнат, туалетів, ванних кімнат і суміщених санвузлів за рахунок прихожих, внутрішньоквартирних коридорів, вбудованих комор і шаф;
- Влаштовувати суміщені санвузли в окремих квартирах незалежно від кількості житлових кімнат (за бажанням замовників);
- Об'єднувати приміщення електрифікованої кухні і житлової кімнати в єдину кухню-столовую.ˮ
Що не можна (той же ДБН В.3.2-2-2009) -
8.11 Забороняється при реконструкції та капітальному ремонті розміщувати кухні та санвузли (ванної кімн-нати, туалети) над і під житловими кімнатами.
8.14 При проектуванні реконструкції, капітальних ремонтів та перепланувань окремих квартир заборонено:
- Утеплення й засклення існуючих балконів і лоджій;
- Пристрій нових і розширення існуючих балконів і лоджій, їх скління;
- Пристрій нових віконних прорізів і розширення існуючих віконних і балконних прорізів;
- Зміна форм і кольорів віконних рам і балконних дверей.
Щодо питання, зміни зовнішнього вигляду, і конфігурації квартири, ну скажімо, ви хочете зробити прибудову, або засклити терасу, або навіть просто змінити конфігурацію існуючих прорізів. Так, це все можливо зробити, але за умови того що - по-перше ви повинні будете отримати містобудівні умови і обмеження перед тим як замовляти і робити проект. А по-друге виконати умови зазначені в тому ж ДБН В.3.2-2-2009, а саме:
ˮ8.14 При проектуванні реконструкції житлових будинків допускається зміна їх фасадів, які повинні носити системний характер, єдиний для всього будинку, а також пристрій вхідних груп до вбудованих (прибудованим) приміщенням тільки з архітектурно-планувальним завданнями. ˮ
Що це означає? Це означає, що якщо ви хочете зробити прибудову, або надбудову - то це необхідно вирішувати в комплексі по всьому будинку. Спробую Вам пояснити. Кожен фасад будівлі - це певна композиція, - яку не можна порушувати єдиним вкрапленням (надбудови або прибудови). Скажімо якщо фасад будинку симетричний, то по симетрії якщо в одній частині будинку ви робите надбудову і прибудову, то таку ж треба повторити з іншого боку. У цьому випадки при отриманні містобудівних умов, вам треба буде переконати місцевий орган архітектури - що таким чином будинок отримає органічний і закінчений вигляд.
Процедура - отримання дозволу на проведення перепланування?
І так, ви вже приблизно розумієте яку перепланування хочете робити, яка ж процедура узгодження (отримання дозволу) на проведення перепланування (реконструкції квартири)? Як говорилося раніше в цій статті - спочатку треба відкрити стройку (Перша декларація) а також закрити стройку (Друга Декларація). Перша декларація - перед початком будівельних робіт, друга після. Документи ви подаєте через Київський міський дозвільний центр (Київ, Дніпровська набережна, 19-Б).
Документи, які необхідно подавати в єдиний центр - для отримання декларації на початок будівельних робіт для перепланування (реконструкції квартири):
- проект реконструкції квартири (у двох примірниках);
- оригінал техпаспорта об'єкта реконструкції (причому техпаспорт повинен бути виготовлений не раніше одного року до моменту подачі декларації);
- копія паспорта фізичної особи (для громадян України - копії 2, 3, 4, 5 стор. та сторінки з відміткою про реєстрацію);
- правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості, перепланування якого передбачається: нотаріальні копії документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно;
- а також заповнена декларація (для цього необхідно додатково з Проектантом укласти договір на авторський нагляд а також з Інженером на технічний нагляд).
Ви отримали «Першу декларацію», і на підставі її можете починати проведення будівельних робіт. По закінченню будівельних робіт - необхідно отримати «Другу декларацію». Для цього необхідно, звернутися в Дозвільний орган (для Києва, Дніпровська набережна, 19-Б) із заявою -про закінчення ремонтних робіт. Додатково ви надаєте копію першої декларації.
Якщо у вас з'явилися додаткові питання, а також ви не можете самостійно розібратись в ДБН або СНиП - звертайтесь, ми завжди знайдемо час для того щоб проконсультувати Вас.
25.03.2015.